Investeren in vastgoed in Bali: Het belang van Due Diligence

De vastgoedmarkt in Bali kan enorm complex zijn voor (beginnende) vastgoedinvesteerders. Due diligence is in deze dan ook enorm van belang.
Due diligence omvat het nauwkeurig onderzoeken van verschillende aspecten van een vastgoedtransactie om informatie te valideren, potentiële risico’s te identificeren en investeringen in de kern genomen te beschermen. Op Bali, waar juridische kaders en de cultuur enorm verschillen ten opzichte van westerse landen, is het uitvoeren van grondig due diligence dan ook essentieel om investeringen te waarborgen.

Het belang van Due Diligence

De aantrekkingskracht van de vastgoedmarkt op Bali is onmiskenbaar. Dit gaat echter ook gepaard met enorme risico’s. Onderstaand een beknopt overzicht van risico’s die het belang van een gedegen due diligence benadrukken.

1. Juridische complexiteit
   Het juridische landschap op Bali is veelzijdig en vormt vaak uitdagingen voor buitenlandse investeerders. Due diligence in vastgoed zorgt voor naleving van Indonesische wetten en regelgeving, waardoor juridische complicaties die investeringen in gevaar kunnen brengen, worden voorkomen.
   
2. Bestemmingsplannen en grondgebruik
   Het navigeren door de bestemmingsplannen en grondgebruiksregels op Bali is van essentieel belang om de haalbaarheid van beoogde ontwikkelingen vast te stellen. Due diligence helpt bij het beoordelen van bestemmingsbeperkingen en parameters voor grondgebruik, waarbij investeringsstrategieën worden afgestemd op regelgevende kaders.
   
3. Milieu en behoud van cultuur
   Het rijke culturele erfgoed en het fragiele ecosysteem van Bali vereisen zorgvuldige beoordelingen. Door due diligence uit te voeren, kunnen investeerders milieurisico’s beperken en gedegen rekening houden lokale gebruiken die duurzame ontwikkelingspraktijken bevordert.

Belangrijke stappen met betrekking tot Due Diligence

Het investeren in vastgoed, doormiddel van een vastgoedonderneming, op Bali vereist nauwgezette planning en uitvoering. Onderstaand een beknopte routekaart met vijf essentiële stappen voor effectieve due diligence:

1. Bezoek en inspectie van de locatie
   Begin het due diligence proces met een grondige site-visit om de fysieke eigenschappen en geschiktheid van het vastgoed voor investering te beoordelen. Schakel gekwalificeerde mensen in om de structurele integriteit te beoordelen en de eigendomsafmetingen te verifiëren met officiële gegevens.
   
2. Verificatie van grondeigendom en bevoegdheid van de verkoper
   Verifieer de echtheid van eigendomstitels en bevestig de juridische bevoegdheid van de verkoper om het vastgoed te verkopen. Onderzoek overheidsdocumenten om de legitimiteit van het eigendom vast te stellen en valideer de autorisatie van de verkoper via notariële documenten.
   
3. Validatie van licenties en vergunningen
   Zorg voor naleving van regelgeving door alle relevante licenties en vergunningen te valideren. Verifieer goedkeuringen van lokale autoriteiten, zoals bouwvergunningen (PGB), om risico’s van ongeautoriseerde ontwikkelingen te vermijden.
   
4. Documentverificatie
   Onderzoek grondig de documentatie naast eigendomstitels, inclusief belastingaangiften en milieugoedkeuringen. Raadpleeg een juridisch adviseur om de volledigheid en authenticiteit van documenten te beoordelen, waardoor potentiële aansprakelijkheden en juridische geschillen worden gereduceerd.
   
5. Contractbeoordeling en onderhandeling
   Alvorens de transactie wordt afgerond, moet het koopcontract nauwkeurig worden beoordeeld, al dan niet in samenwerking met juridische professionals. Verduidelijk voorwaarden, onderhandel gunstige voorwaarden en bescherm belangen door middel van gedegen contracten

Belangrijke opmerking voor Nederlandse (vastgoed)ondernemers

Buitenlanders konden in Indonesië geen grond rechtstreeks bezitten. In plaats daarvan dienden buitenlanders gebruik te maken van een buitenlands bedrijf, PT PMA, geregistreerd bij het Indonesische Investeringscoördinatiebureau (BKPM).
Met PT PMA konden zij eigendom verkrijgen onder twee verschillende titels.
Dit is echter sinds april 2024 veranderd! De Indonesische overheid heeft de wet-en regelgeving in dit verband enorm versoepeld.
Het is nu mogelijk om met een toeristenvisum een huis én grond te kopen. Meer weten over investeren in vastgoed in Bali? Neem gerust vrijblijvend contact op met Nomair van Wijk van GNS Housing.